CONTRATO DE COMPRA E VENDA

 

Introdução

 

1.     Noção e aspectos gerais

O contrato de compra e venda é aquele que desempenha maior e mais importante função económica.

Encontra-se deferido nos arts. 874º segs. CC, aplicando-se além das suas regras próprias, os princípios e preceitos comuns a todos os contratos.

A partir da definição do art. 874º CC, é possível identificar com clareza os seguintes efeitos essenciais da compra e venda enumerados no art. 879º CC:

-         Um efeito real – a transferência da titularidade de um direito;

-         Dois efeitos obrigacionais:

a)    A obrigação recai sobre o vendedor de entregar a coisa vendida;

b)    A obrigação para o comprador de pagar o correlativo preço.

Há na compra e venda, a transmissão correspectiva de duas prestações: por um lado, a transmissão do direito de propriedade ou de outro direito; por outro lado, o pagamento do preço.

Do teor do art. 874º CC, resulta claramente a atribuição de natureza real, e não apenas obrigacional ao contrato de compra e venda o que resulta também do art. 879º-a CC (vide arts. 578º/1, 408º/1 – 1317º-a CC) trata-se de uma concepção tradicional, segundo a qual a transmissão da coisa tem por causa o próprio contrato, embora, por circunstâncias várias, o objecto possa ficar dependente de determinação, quando se trate de coisa futura, ou haja reserva de propriedade (art. 409º CC). O que não pode é estabelecer-se que a transferência do direito fique dependente de nova convenção, sem se desfigurar, com isso, a natureza do primeiro contrato.

Esta função translativa ou real do contrato não impede que dele nasçam também obrigações a cargo do vendedor e do comprador.

Da definição dada pelo art. 874º CC, resultam características fundamentais da compra e venda, que é um contrato oneroso (art. 612º CC), bilateral (arts. 428º segs. CC), com prestações recíprocas (art. 424º CC) e dotado de eficácia real ou translativa.

 

2.     Forma do contrato de compra e venda

Via de regra os contratos celebrados pelos particulares são consensuais. Formam-se mediante o simples acordo dos contraentes.

A esta regra não faz excepção a compra e venda. Ela pode ser celebrada através de qualquer das formas admitidas por lei, para a declaração negocial (arts. 217º a 220º CC). Apenas nalguns casos foram estabelecidas certas exigências de forma (art. 875º CC).

Contrato de compra e venda de bens imóveis está sujeito a registo, dependendo deste a sua eficácia em relação a terceiros.

Do registo deve ainda constar a cláusula de reserva de propriedade, quando a alienação respeite a coisa imóvel ou móvel sujeita a registo (art. 409º/2 CC), bem como a cláusula para pessoa a nomear, nas mesmas condições (art. 456º CC).

A exigência da escritura pública vale não só para a transmissão da propriedade, mas também para a transmissão ou constituição de qualquer outro direito sobre imóveis a que se refere o art. 204º/1-a), b), c) CC.

Do disposto no art. 875º CC resulta:

a)   Que o contrato é nulo se for celebrado sem forma nele consignada;

b)   Que o contrato só poderá considerar-se celebrado, quando a transmissão da propriedade se operar, depois de lavrado o respectivo título.

 

Efeitos essenciais

 

3.     O efeito real

Distinguem-se tradicionalmente dois tipos de venda: a venda obrigatória e a venda real.

Nos ordenamentos que conferem simples carácter obrigatório à compra e venda entre vendedor e comprador apenas se criam e produzem relações de crédito. Cada um dos contraentes apenas têm direito a exigir do outro uma prestação:

·        Ao vendedor cabe o direito de exigir do comprador o preço;

·        Ao comprador cabe o direito de reclamar a transmissão ou alienação do objecto vendido.

Nos arts. 408º, 874º, 879º-c CC, decorre a eficácia real. Os arts. 874º e 879º-c CC, referem-se especificamente à compra e venda, o art. 408º CC, consagra em termos gerais a eficácia real dos contratos.

No nosso direito, o contrato de compra e venda como contrato de alienação de coisa determinada (art. 408º/1 CC) reveste natureza real. A transmissão da propriedade da coisa vendida, ou a transmissão do direito alienado, tem como causa o próprio contrato, embora esses efeitos possam ficar dependentes de um facto futuro. Algumas situações estão previstas no art. 408º/2 CC, referindo-se o art. 409º CC[1], à reserva de propriedade, que é uma outra hipótese em que a transmissão, tendo embora por causa a compra e venda se protela para um momento posterior. Quem compra uma coisa sujeita ao direito de preferência fica, enquanto não decorrer o prazo de exercício desse direito, em situação análoga à de quem contrata sob condição resolutiva.

Os arts. 874º e 879º CC, incluem entre os efeitos da compra e venda a transmissão da propriedade de uma coisa ou doutro direito.

Consegue-se conciliar o art. 408º/1 CC, com a afirmação categórica do art. 879º-a CC, no sentido da transmissão da titularidade da coisa constituir efeito essencial da compra e venda.

Desta forma, também consegue-se harmonizar o art. 408º/1 CC, com o disposto no n.º 2 do art. 408º CC. Aí o legislador especificou o momento da transferência de certas coisas com características especiais, sempre com a preocupação de não estabelecer qualquer ligação genética entre a transmissão de uma coisa ou a titularidade de um direito e os factos que marcam o momento dessa transmissão.

Ao lado da sua natureza real, a compra e venda tem também natureza obrigatória ou obrigacional. O vendedor, por um lado, fica obrigado a entregar a coisa (art. 879º-b CC) e o comprador, por outro lado, a pagar o preço (art. 879º-c CC). A transmissão da propriedade não fica, porém, dependente do cumprimento destas obrigações, embora, em alguns casos, o não cumprimento possa dar lugar à possibilidade de resolução do contrato.

Enumeram-se no art. 879º CC, apenas os efeitos essenciais da compra e venda, depois que no art. 874º CC se definiu através da causa negotti, a função económico-social típica da compra e venda. Note-se porém, que a obrigação de entrega nem sempre existe, como sucede, quer nos casos em que a coisa transferida já se encontra na posse do comprador, quer naqueles em que a transferência não tem por objecto direitos reais, mas direitos de crédito, por exemplo.

A compra e venda tem sempre carácter real. Um contrato do qual não decorra a transmissão da titularidade de uma coisa ou direito não poderá nunca qualificar-se como compra e venda, mesmo quando reunidos os demais requisitos e efeitos deste contrato.

 

4.     Os efeitos obrigacionais

O dever de entrega da coisa

Trata-se da transferência da titularidade da coisa ou do direito vendido. Além desse direito real a compra e venda produz dois outros efeitos essenciais, de carácter obrigacional:

1)     A obrigação que recai sobre o vendedor de entregar a coisa;

2)     A obrigação que impende sobre o comprador de pagar o correlativo preço.

O Código Civil contém um artigo relativo à obrigação de entrega da coisa – o art. 882º CC.

A obrigação por parte do vendedor de entregar a coisa, está expressa no art. 879º-b CC, importa para o vendedor o dever de investir o comprador na posse efectiva dos direitos transmitidos para que o adquirente os possa fruir plenamente (arts. 1263º-b; 1264º CC). A obrigação de entrega é normalmente contemporânea da transmissão do direito ou posterior a ela; mas pode, excepcionalmente, ser anterior, como na venda com reserva de propriedade (art. 409º CC).

O art. 882º/1 CC, procura resolver os problemas do deferimento ou protelar no tempo da obrigação de entrega da coisa. É que, não sendo entregue no momento da celebração do contrato o seu estado pode variar até à altura da respectiva entrega.

Decorre do art. 882º/1 CC que:

a)     Se a coisa adquirir vícios ou perder qualidades entre o momento da venda e o da entrega, são aplicáveis as regras relativas ao não cumprimento das obrigações (art. 790º CC);

b)     O vendedor tem obrigação de guardar a coisa, o que implica o dever de abstenção de tudo o que é inconciliável com a prestação.

A obrigação de entregar a coisa no estado em que se encontrava no tempo da venda envolve, implicitamente, a obrigação de guardar a coisa que neste caso aparece como obrigação instrumental e não como obrigação fundamental ou autónoma[2]. Este dever de custódia do vendedor tem se ser cumprido com o mesmo grau de diligência, quer a entrega se faça dentro do prazo convencionado, quer se faça posteriormente, ainda que a solicitação do comprador que não tenha possibilidade, se não mais tarde, de levantar ou ra solicitaç convencionado, quer se faça,a envolve, implicitamente, a obrigaç________________________etirar a coisa.

No art. 882º/2 CC, o legislador procurou fixar no âmbito da obrigação de entrega; por força deste preceito essa obrigação abrange, salvo estipulações em contrário as partes integrantes, os frutos pendentes e os documentos relativos à coisa ou direito vendido.

Extraem-se as seguintes conclusões do art. 882º/2 CC:

-         O momento relevante para a fixação do âmbito da obrigação é o correspondente à data de venda;

-         Deste modo, abrangido pela obrigação de entrega são apenas as partes integrantes ou frutos pendentes ao termo da venda;

-         Excluem-se as partes integrantes ligadas à coisa em momento ulterior ao da venda. O mesmo vale para os frutos produzidos depois desta data.

 

5.     O dever de pagar o preço

Preço é por definição a expressão do valor em dinheiro, ou, “a medida de valor expressa, típica e exclusivamente em dinheiro”. Isto não basta, obviamente, a que o comprador, com o acordo do vendedor, pague em bens diferentes de dinheiro.

O modo de realização do pagamento cabe no âmbito da autonomia da vontade das partes.

De acordo com as regras do art. 883º CC, relevará em primeiro lugar o preço fixado por entidade pública, na falta dele recorre-se sucessivamente:

-         Ao preço normalmente praticado pelo vendedor à data da conclusão do contrato;

-         Ao preço do mercado ou bolsa no momento do contrato e no lugar em que o comprador deve cumprir;

-         Ao tribunal.

Uma vez fixado o preço importa apurar qual o lugar do seu pagamento (art. 885º CC).

Se a venda ficar, por força do art. 292º CC, ou qualquer outro preceito legal limitada a parte do seu objecto, o preço respeitante à parte válida do contrato será o que neste figurar, se houver sido descriminado como parcela do preço global (art. 884º/1 CC).

 

Modalidades

 

6.     Venda com reserva de propriedade

O art. 409º/1 CC, permite porém, ao vendedor reservar para si a propriedade da coisa até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte ou até a verificação de qualquer outro evento.

Com este artigo (art. 409º CC) pretende-se que o credor do preço fique numa situação privilegiada. Se não houvesse a reserva, no caso de não pagamento, o devedor poderia apenas executar o património do comprador tendo de suportar na execução a concorrência dos outros credores.

É nula a cláusula de reserva de propriedade de uma coisa que se vai tomar parte constitutiva de outra coisa.

A venda com reserva de propriedade é uma alienação sob condição suspensiva; suspende-se o efeito translativo mas os outros efeitos do negócio produzem-se imediatamente. O evento futuro de que depende a transferência da propriedade será em regra, o cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte.

O princípio de que a transferência da propriedade da coisa vendida e determinada se opera por mero efeito do contrato pode ser afastada por vontade das partes mediante o pacto de reserva de domínio previsto no art. 409º CC. A convenção de que a coisa vendida deveria ser segurada a favor do vendedor até completa liquidação do preço e a de que só após o integral pagamento do peão seria a coisa registada em nome dos compradores não revelam inequivocamente que as partes tenham estipulado uma cláusula de reserva de propriedade para o vendedor até àquele pagamento integral.

No tocante à forma, a cláusula de reserva de propriedade está sujeita às mesmas formalidades que o contrato no qual se acha inserida.

Assim, se o contrato de compra e venda respeitar a coisa imóvel ou móvel sujeita a registo, a cláusula de reserva de propriedade só será oponível a terceiros se estiver registada.

 

7.     Venda a retro

O vendedor reserva para si o direito de reaver a propriedade da coisa ou direito vendido mediante a restituição do preço. Na venda a retro o vendedor tem a possibilidade de resolver o contrato de compra e venda (art. 927º CC).

O exercício deste direito do vendedor tem como consequência a aplicação do disposto nos arts. 432º segs. CC, em tudo quanto não for afastado pelo regime específico da venda a retro.

O art. 928º/2 CC, proíbe o comprador de exigir o reembolso de uma quantia superior à paga por ele próprio. No excesso é que poderiam ocultar-se juros usurários, deste modo proibidos.

A existência de um prazo imperativo (art. 929º CC[3]) para o exercício do direito de resolução não impede as partes de, dentro desse prazo resolutivo, fixarem um prazo suspensivo, de modo apenas permitir a resolução do contrato decorrido certo período.

Em regra a resolução dos contratos ou negócios jurídicos não prejudica os direitos adquiridos por terceiros (art. 435º/1 CC).

 

8.     Venda a prestações

Como forma de tornar mais activa a circulação de bens e de permitir o gozo dos benefícios por eles proporcionados ao maior número possível de pessoas o nosso legislador consagrou a venda a prestações – arts. 934º segs. CC.

O princípio geral regulador das dívidas cuja liquidação pode ser fraccionada consta do art. 781º CC. Por força deste preceito, se uma obrigação puder ser liquidada em duas ou mais prestações, a não realização de uma delas importa o vencimento de todas. Existem porem regras especiais na compra e venda. Trata-se dos arts. 886º, 934º e 935º CC. O art. 886º CC, aplica-se de uma forma geral a todos os casos de não pagamento de preço pelo comprador e estabelece que, transmitida a propriedade da coisa, e feita a sua entrega, o vendedor não pode via de regra, resolver o contrato por falta de pagamento. O art. 934º CC, aplica-se especificamente aos casos de falta de pagamento de uma das prestações em contratos de compra e venda a prestações.

As consequências por falta de pagamento de uma prestação enunciadas no art. 934º CC, são, resumidas por Baptista Lopes:

c)   Se não tiver havido reserva de propriedade, transmitida a propriedade da coisa, ou o direito sobre ela, e feita a entrega, o vendedor não pode resolver o contrato por falta de pagamento do preço (art. 886º CC).

Só assim não será se tiver havido convenção em contrário que, no caso de o comprador não efectuar o pagamento de algumas prestações do preço, perderá a favor do vendedor as quantias entregues, ficando este com o direito de reaver a coisa, objecto do contrato.

d)   Se tiver havido reserva de propriedade, uma vez entregue a coisa vendida ao comprador, há lugar à resolução do contrato, se não for feito o pagamento de qualquer prestação, desde que esta exceda 1/8 do preço total (art. 934º CC).

Se a coisa não for entregue ao comprador, aplicam-se as regras gerais sobre a mora e não cumprimento das obrigações.

Haverá também lugar à resolução do contrato se houver falta de pagamento de duas ou mais prestações que, no seu conjunto, excedem 1/8 do preço total, embora cada de per si não exceda tal proporção.

e)   Quer haja, quer não haja reserva de propriedade, o comprador, pela falta de pagamento de uma só prestação que não exceda a oitava parte do preço total, não perde o benefício do prazo relativamente às prestações seguintes, salvo se houver sido convencionado o contrário (art. 934º CC).

Também aqui, a falta de pagamento de duas ou mais prestações que no seu conjunto, excedam 1/8 do preço importa a perda do referido benefício.

O art. 935º CC, define o regime da cláusula penal no caso de o comprador não cumprir. A estipulação de uma cláusula penal é admitida para os diversos contratos, e de forma genérica, no art. 810º CC, como meio de fixação prévio de uma indemnização pelo não cumprimento de obrigações.

Em princípio, nos termos do art. 935º/1 CC, não pode a pena ultrapassar metade do preço. O que pode é estimular-se a ressarcibilidade de todo o prejuízo sofrido, não funcionando, neste caso, qualquer limite, pois a cláusula deixa de ser usurária. Se a pena exceder aquele limite é automaticamente reduzida para metade (art. 935º/2 CC).

 

Perturbações típicas do contrato de compra e venda

 

9.     Venda de bens alheios

A caracterização da venda de bens alheios auxiliam os preceitos dos arts. 893º e 904º CC. Assim, se as partes considerarem o bem objecto da venda como efectivamente alheio, pode supor-se que o contrato se realizou na perspectiva de que a coisa viesse a integrar o património do alienante: se assim for, segue-se o regime da venda de bens futuros (art. 880º CC). Por sua vez, o alcance do art. 904º CC é o de ressalvar a hipótese do art. 893º CC e, sobretudo, o de cominar com a nulidade qualquer venda que incida sobre bem de que ambos os contraentes conheçam a falta de poder de disposição por parte do alienante. Daqui decorre que o preceituado nos arts. 892º segs. CC pressupõe sempre a ignorância de uma das partes acerca do carácter alheio da coisa.

O Código Civil comina com a nulidade, a venda de bens alheios (art. 892º CC). Trata-se de uma sanção que apenas se refere à relação entre vendedor e comprador. No que respeita ao verdadeiro titular do bem, a venda é ineficaz.

A nulidade não se apresenta como decorrência da eficácia real da compra e venda. Na verdade, esta eficácia limita-se a exprimir a idoneidade da constituição de uma obrigação de transmitir a cumprir mediante acto posterior, produzindo o efeito translativo. A compra e venda não postula, pois, no nosso direito, uma indispensável transmissão da propriedade no momento da conclusão do contrato como seu requisito de validade.

A venda de coisa alheia só é nula se o vendedor carecer de legitimidade para a realizar. Se é um representante[4] do proprietário ou titular do direito, o acto pode ser válido, no caso de o título ou a lei lhe conferirem poderes para o celebrar e é, geralmente anulável, se o não puder legalmente realizar.

O regime geral da nulidade nos negócios jurídicos, prescritos nos arts. 285º segs. CC é afastado do regime da venda de bens alheios em vários aspectos. À parte da possibilidade e obrigatoriedade da convalidação do contrato (arts. 895º e 897º CC), estabelecem-se no art. 892º CC, duas limitações ao princípio geral da legitimidade expresso no art. 286º CC. Por outro lado, o vendedor não pode opor a nulidade a comprador de boa fé (não importa que aquele esteja de boa ou má fé); por outro lado, o comprador que se comportou com dolo (art. 253º CC) também a não pode opor ao vendedor de boa fé.

A boa fé nestes casos consiste na ignorância de que a coisa vendida não pertencia ao vendedor.

O sistema de inoponibilidades instituído oferece à parte de boa fé o direito de se prevalecer da eficácia do contrato. Não que lhe confira o direito ao cumprimento do dever de entrega do preço ou do dever de entrega da coisa, pois foram precisamente estes deveres que a lei quis impedir que nascessem ao cominar a nulidade. O alcance da inoponibilidade é outro: conferir à parte de boa fé determinadas posições apesar da invalidade dos deveres primários de prestação, as quais teriam de pressupor em princípio a inobservância de deveres primários de prestação perfeitamente válidos e eficazes.

Como consequência da sanção da nulidade, deve a coisa ser restituída ao vendedor pelo comprador, independentemente da boa ou má fé daquele. A correspectiva obrigação de restituir o preço segue, no entanto, um regime parcialmente diferente do que resultaria da aplicação do art. 289º CC.

A venda de bens alheios, sendo nula convalida-se logo que o vendedor adquira a propriedade do bem vendido. O efeito translativo opera então, embora com eficácia ex nunc (art. 895º CC). A sanabilidade do vício ex lege funda-se na vontade presumível do comprador ou vendedor de boa fé, cuja realização deixou de estar impedida pelo obstáculo da alienidade da coisa. Não há pois intenção de fazer percludir ao contraente de boa fé a posição decorrente da nulidade do negócio. Daí, no art. 896º CC, a enumeração de factos impeditivos da convalidação, cuja ocorrência evidencia a vontade de contraente protegido se prevalecer da nulidade.

Para além da previsão desta convalidação ipso facto, a lei impõe ao vendedor a obrigação de convalidar o contrato em atenção à boa fé do comprador (art. 897º/1 CC). Trata-se de proteger o interesse de cumprimento do comprador, através da aquisição, pelo vendedor, da propriedade do bem vendido. Estruturalmente, a obrigação em causa representa a sobrevivência modificada da obrigação de garantia da produção do efeito translativo da venda dada pelo vendedor ao comprador da boa fé. Nestes casos, pode o comprador de boa fé requerer ao tribunal a fixação de prazo para o cumprimento da obrigação, decorrido o qual o contrato seja definitivamente havido como nulo (art. 897º/2 CC).

A lei afasta, a cumulação do pedido indemnizatório pela nulidade da venda como decorrente do incumprimento da obrigação de convalidar quando estejam em causa prejuízos comuns (art. 900º/1 CC). E para evitar a duplicação do ressarcimento dos lucros cessantes nos casos de dolo do vendedor, manda o comprador optar entre a indemnização dos lucros cessantes pela celebração do contrato nulo e dos lucros cessantes pela falta ou retardamento da convalidação (art. 900º/2 CC).

A regulamentação da venda de bens alheios é completada por três preceitos: o art. 901º CC nos termos do qual o vendedor garante solidariamente com o dono do bem a obrigação que a este incumba de reembolsar o comprador de boa fé das benfeitorias que ele houver realizado[5], o art. 902º CC que estende com certas adaptações anteriores aos casos em que os bens sejam apenas parcialmente alheios e o contrato deva valer na parte restante por aplicação do princípio da redução; e o art. 903º CC que prevê a possibilidade e as consequências da derrogação convencional dos preceitos relativos À venda de bens alheios.

 

10. Venda de bens onerados

Encontram-se situações nas quais, apesar de o direito ter sido transferido para o comprador por efeito da venda, ele não corresponde contudo, na sua configuração concreta ao interesse do comprador. O vício de direito revela como tal em sede de venda de bens onerados sempre que se traduza na sujeição deste “a alguns ónus ou limitações que excedam os limites inerentes aos direitos da mesma categoria” (art. 905º CC). Cabem no âmbito da venda de bens onerados tanto a constituição sobre o bem de direitos reais de gozo de natureza controvertida, são no entanto eficazes em relação ao comprador.

Supõe-se a existência de encargos ou ónus que incidam sobre o direito transmitido (vícios de direito) e não a existência de vícios da coisa.

São vícios do direito um usufruto, uma hipoteca, um privilégio por obrigação anterior que se venha a executar, um penhor, uma servidão, etc.

Havendo ónus ou limitações que excedam os limites normais aos direitos de certa categoria, a venda é anulável por erro (art. 251º CC) ou dolo (art. 254º CC), desde que no caso de verificarem os requisitos legais da anulabilidade.

Na definição do regime de tutela do comprador de bem onerado (art. 905º CC) ou defeituoso (art. 913º CC) há que separar três grupos de hipóteses:

1º Grupo, abrange “aquelas em que o comprador exprime uma vontade relativa ao dever-ser da coisa, às suas características e qualidades, que é diversa daquela que teria se não tivesse em erro quanto às qualidades de que a coisa carece para o fim que tem em vista – erro sobre os motivos.

2º Grupo, identificada correctamente a coisa no seu dever-ser, o comprador erra na expressão ou declaração dessa vontade indicando dada coisa concreta como exemplar portador daquela característica e qualidades, que afinal se verifica não as ter: há erro na declaração que, também ele pode ser simples ou qualificado por dolo do vendedor.

3º Grupo, reentrarão as hipóteses em que, tendo o comprador formado correctamente a sua vontade negocial, não há qualquer problema de erro, mas tão-só de incumprimento, ou de parcial (qualitativamente) ou defeituoso cumprimento.

A venda de bens onerados é nos termos do art. 905º CC, anulável a requerimento do comprador, sempre que este tenha agido com desconhecimento da limitação do direito. Conforme o teor do preceito indicia-se, quis-se reconduzir a tutela do comprador à doutrina geral do erro (e do dolo) num desvio às opções quanto à venda de bens alheios. O direito de anulação em causa só se verifica se estiverem presentes os requisitos legais da anulabilidade, isto é, se o erro for essencial e se a essencialidade for recognoscível pelo vendedor (art. 247º CC). Trata-se de factos constitutivos do direito, cuja prova compete, segundo as regras gerais, ao comprador (errante).

Em consequência com o lugar paralelo do art. 895º CC, o legislador previu explicitamente no art. 906º CC que a sanação do vício que atinge o contrato se dê por mero efeito do desaparecimento, por qualquer modo, dos ónus ou limitações a que o direito estava sujeito, a menos que o ónus ou as limitações tenham produzido já prejuízo ao comprador, presumindo-se então que a anulação é do interesse do comprador, e ainda, naturalmente, quando a acção de anulação tenha sido já interposta em juízo (art. 906º/2 CC). Tal como se afirmou quanto à venda de bens alheios, o convalescimento visa beneficiar o comprador e não cercear os seus meios de defesa.

Para além desta sanação automática (com eficácia ex nunc), o art. 907º CC impõe ao vendedor a obrigação de expurgar o direito dos ónus ou limitações existentes, podendo-lhe ser fixado um prazo para o efeito (a doutrina paralela do art. 897º CC[6]). Trata-se aqui de proteger o interesse do comprador na aquisição de um direito livre de limitações (interesse de cumprimento).

O regime legal da venda de bens onerados balança aparentemente entre dois pólos incompatíveis. Há, no fundo, que reinterpretar à luz das considerações precedentes, e dizer assim que ele regulamenta essencialmente uma perturbação do programa obrigacional estabelecido pelo contrato. As declarações das partes são de interpretar no sentido de que se quis transmitir (adquirir) um direito livre de ónus ou de limitações anormais. Desta forma, o art. 905º CC na sua primeira parte, funciona como regra materialmente interpretativa que desonera o comprador da prova daquele sentida das obrigações negociais. O direito transferido por efeito do contrato na reveste, na medida dos ónus ou limitações apontadas, as características que o pacto lhe assinalou. Há incumprimento, mais exactamente, cumprimento defeituoso, e os meios de tutela do comprador são fundados no contrato, como remédios contra o rompimento do projecto contratual que se estabelecera. Para as fazer valer, o adquirente só terá, em regra, que fazer a prova da deficiência do direito transmitido, cabendo à contraparte a demonstração de que ele conhecia de antemão o vício do direito.

 

11. Venda de coisas defeituosas

Os vícios da coisa vendida são, em princípio, equiparados pelo art. 913º CC, aos vícios de direito, sendo-lhes aplicáveis as mesmas disposições devidamente adaptadas, em tudo quanto não seja modificativo pelas disposições seguintes.

Dir-se-ia assim, que, por força do art. 905º CC, os vícios da coisa não constituem fundamento autónomo da anulação integrando-se nos regimes do erro e do dolo.

O art. 913º CC, cria um regime especial para as quatro categorias de vícios que nele são destacadas:

f)     Vícios que desvalorize a coisa;

g)   Vícios que impeça a realização do fim a que ela é destinada;

h)   Falta das qualidades asseguradas pelo vendedor;

i)     Falta das qualidades necessárias para a realização do fim a coisa se destina.

De notar, a propósito ainda do âmbito previsto do art. 913º CC que aparecem aí parificados os casos em que o vendedor assegurou certas qualidades da coisa ao comprador, e as hipóteses em que, falando embora qualquer declaração desse género, a coisa apresentava vícios ou falta de qualidades. Parece, no entanto, justo, admitir-se uma maior severidade de regime para o vendedor do primeiro grupo de situações. A prática negocial conhece, na verdade, hipóteses em que o vendedor por isso que garantiu ao adquirente certas qualidades da coisa, deve responder objectivamente pela sua ausência.

Como disposição interpretativa manda o n.º 2 do art. 913º CC atender, parta a determinação do fim da coisa vendida, à função normal das coisas da mesma categoria.

O regime da venda de coisas defeituosos visa essencialmente definir os termos e a medida em que o comprador pode alijar de si o risco do desvalor da coisa que lhe exclui ou diminui a utilizabilidade. Os arts. 913º segs. CC não se aplicam pois automaticamente àquelas situações em que estão em causa danos ulteriores causados pelo defeito de que o bem padecia. O tratamento destas espécies gravita, segundo os autores, em torno de três orientações. A primeira propende para a aplicação das regras comuns do cumprimento defeituoso. Outra mais recente, enquadra estes casos na responsabilidade aquiliana (arts. 483º segs. CC), por considerar que os danos subsequentes não estão incluídos no perímetro do contrato. Finalmente, a última advoga que sobre o vendedor impendem determinados “deveres de protecção”, de origem não-negocial, destinados a proteger o património ou a saúde do comprador na medida em que possam ser afectados pelo contrato, e por cuja violação o vendedor responde nos moldes da responsabilidade contratual.

Os efeitos da venda de coisa defeituosa obtêm-se por remissão para o disposto da venda de bens onerados, na medida em que este último regime seja compatível com os preceitos nos arts. 914º a 922º CC (art. 913º CC). Por isso nos aproveitam nesta sede as considerações já feitas aquando do estudo daquele outro regime

O comprador tem antes de mais o direito de anular o contrato (art. 905º CC ex vi do art. 913º CC). Consegue assim reaver o preço pago pela coisa, libertando-se de ter de suportar a não conformidade daquela com o seu interesse.

Se tiver havido dolo do vendedor, a acção de anulação deverá ser proposta no prazo de uma não ao contar do momento em que cessou o vício, mas poderá sê-lo a todo o momento, enquanto o negócio não tiver sido cumprido (art. 287º/1 e 2 CC).

Não havendo dolo, mas simples erro, o comprador terá de denunciar ao vendedor o defeito no prazo de trinta dias a contar do seu conhecimento e dentro de seus meses após a entrega da coisa; e poderá intentar a acção de anulação competente até seis meses após a denúncia, embora a todo o tempo enquanto o negócio não tiver sido cumprido (art. 916º e 917º CC). A não observância destes requisitos implica a caducidade do direito.

O comprador tem também o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela. Trata-se de um meio de defesa baseado no contrato e destinado à correcção de uma prestação inexacta em face de conteúdo contratual. Por isso, e porque já se está fora do que se encontra especificamente disposto quanto à acção redibitória, ao comprador basta-lhe provar a deficiência da coisa e será o vendedor quem, sendo caso disso, terá de alegar e demonstrar que o adquirente conhecia o defeito da coisa. Por outras palavras: exceptuando o caso particular do art. 905º CC (ex vi do art. 913º CC), o erro do comprador não é facto constitutivo dos direitos que a lei lhe confere e que a ele caiba provar; é a sua ausência a que preclude esses direitos, pelo que, como facto impeditivo, o ónus da sua prova recai sobre o alienante.

Diz a lei que o vendedor não tem, contudo, que proceder à reparação ou substituição da coisa se desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que ela padecia. Ele fica pois eximido dessa obrigação, suplementar relativamente aos seus planos iniciais, em atenção à lisura e não-censurabilidade da sua conduta.

O direito de anular o contrato podem ir unidas pretensões indemnizatórias. Se o vendedor agiu com dolo, indemniza o interesse contratual negativo (art. 908º ex vido art. 913º CC). Se houve erro simples do comparador, há também em princípio de indemnização nos termos do art. 909º CC a menos, agora que o vendedor ilida a presunção de culpa que sobre ele impende (art. 909º CC ex vi do art. 915º, art. 799º/1 CC).

Os pressupostos fundamentais do regime especial consagrado nos arts. 913º segs. CC, assentam mais nas notas objectivas das situações por ela abrangidas do que na situação subjectiva do erro em que, alguns casos, se encontre o comprador, ao contrário do regime da anulação do contrato, também aplicável ao caso com algumas adaptações, que repousa essencialmente na situação subjectiva do comprador e no reconhecimento, por parte do vendedor, da essencialidade do elemento ou atributo da coisa sobre o qual o erro incidiu.

Observe-se que o regime estabelecido nos arts. 913º segs. CC, se refere apenas às cosias defeituosas (às coisas com defeito) e que, entre os defeitos da coisa, se aplica somente aos defeitos essenciais, seja porque a desvalorizam na sua afectação normal, seja porque a privam das qualidades asseguradas pelo vendedor.

O comprador tem o direito de anular o contrato (art. 905º - art. 913º CC). Consegue-se assim reaver o preço pago pela coisa libertando-se de ter de suportar a não conformidade daquela com o seu interesse.

O comprador tem também o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa, ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela.

O vendedor não tem, contudo que proceder à reparação ou substituição da coisa se desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que ela padecia.

Do art. 913º CC resulta:

a)     Se a coisa ou o direito tiverem alguns vícios referidos no art. 913º CC, que excedam os limites normais, o contrato é anulável por erro ou dolo desde que no caso se verifiquem os requisitos da anulabilidade só ao comprador sendo lícito pedir a anulação;

b)     Desaparecidos os vícios da coisa, fica sanada a anulabilidade do contrato, quer persistirá se a existência dos vícios já houver causado prejuízo ao comprador, ou se este tiver já pedido a anulação da compra e venda;

c)     Em caso de dolo, o vendedor, anulado o contrato, deve indemnizar o comprador do prejuízo que este não sofria se a compra e venda não tivesse sido celebrada;

d)     Se o vendedor se constituir em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, a correspondente indemnização acresce àquela a que o comprador trem direito por virtude do erro ou dolo, salvo estipulação em, contrário. Mas no caso de ter havido dolo, terá o comprador de escolher entre a indemnização dos lucros cessantes pela celebração do contrato que veio a ser anulado e a dos lucros cessantes pelo facto de não ser sanada a anulabilidade;

e)     Se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com os defeitos da coisa, além da indemnização que no caso couber.

O disposto no art. 914º CC postula realmente um incumprimento. Não se pode dizer com segurança o mesmo das pretensões indemnizatórias conferidas ao comprador ao abrigo dos arts. 908º e 909º CC porque elas se restringem à área do interesse contratual negativo. Todavia, basta aquela primeira asserção para obrigar à reexplicação dogmática do instituto, porque, o erro e o cumprimento excluem-se forçosamente. Havendo erro, o incumprimento do negócio, ainda que pela reparação ou substituição da coisa, nunca satisfará o comprador porque é o próprio contrato que se não apresenta como idóneo à satisfação do seu interesse. Mas se aquela reparação ou substituição o servem realmente, então a vontade do comprador abrangia de facto as qualidades, e o acordo negocial, a ser pontualmente executado, adequa-se aos fins que lhe presidiram, pelo que o problema só pode ser de incumprimento.

 

[1] A reserva de propriedade (art. 409º/ CC) é uma venda condicional, em que a condição se restringe à transferência do domínio, reserva que, no entanto, não pode ser feita sem limite de tempo, caso em que a alienação seria nula. A reserva de propriedade e a venda a prestações não se confundem. Aquela é compatível com a venda em que o pagamento diferido do prazo se faça por uma só vez e a estipulação da prestação não obsta a uma eficácia imediata.

[2] Caso do depósito.

[3] Dois ou cinco anos a contar à data da venda

[4] Voluntário ou legal.

[5] Ver também art. 1273º CC.

[6] O n.º 3 do art. 907º CC prevê um dever secundário que impende sobre o vendedor quanto à obrigação de transmitir o direito livre de ónus ou encargos. Esse dever existe também fora dos caos em que tenha havido obrigação de fazer convalescer o contrato.