CONTRATO DE EMPREITADA

 

O conceito de empreitada

 

76. Noção

No art. 1207º CC define-se empreitada como o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço.

Do art. 1207º CC infere-se três elementos da empreitada:

1)     Os sujeitos;

2)     A realização de uma obra; e

3)     O pagamento do preço.

É um contrato sinalagmático na medida em que dele emergem obrigações recíprocas e interpendentes; é um contrato oneroso, porque o esforço económico é suportado pelas duas partes e há vantagens correlativas para ambas; e é cumulativo, porque as vantagens patrimoniais que dele emergem são conhecidas, para ambas as partes, no momento da celebração; trata-se de um contrato consensual, na medida em que, ao não cair sob a estatuição de nenhuma norma cominadora de forma especial, a validade das declarações negociais depende do mero consenso (art. 219º CC).

A noção legal de empreitada atende simplesmente ao requisito do resultado[15] e ao critério da autonomia[16].

No contrato de empreitada, o empreiteiro não é um subordinado do dono da obra, mas antes um contraente que actua segundo a sua própria vontade, embora ao resultado ajustado, não existindo, por isso, entre eles o vínculo próprio das relações entre comitente e comissário.

Os sujeitos do contrato de empreitada têm as designações legais de empreiteiro e de dono da obra. Esta última expressão tem de ser entendida no seu significado técnico e não vulgar. O dono da obra pode não ser o proprietário da coisa, como resulta expressamente do disposto do art. 1212º/1 e 2 CC; é simplesmente um dos sujeitos da relação jurídica. Note-se ainda que o dono da obra podem também ser obrigado a cooperar com o empreiteiro dela, que dependem da sua participação quer por vontade das partes, quer pela natureza das coisas.

 

77. Direitos do dono da obra

a)     Obtenção de um resultado

O comitente que celebra com o empreiteiro um contrato de empreitada tem direito a que, no prazo acordado, lhe seja entregue uma obra realizada nos moldes convencionados.

b)     Fiscalização da obra (art. 1209º CC)

A fiscalização por parte do dono da obra tem como fim principal impedir que o empreiteiro oculte vícios de difícil verificação no momento da entrega. Pode além disso, o dono da obra, por meio de avisos ao empreiteiro, evitar que a coisa seja executada em condições de não poder ser aceite, ou de necessitar de grandes ou pequenas alterações ao projecto para ser recebida (art. 1215º CC).

O direito de fiscalização não pode ser afastado por vontade das partes, pois a norma do art. 1209º CC é imperativa.

Sendo a fiscalização feita no interesse imediato do dono da obra e por sua iniciativa, é este que deve custear as despesas dela.

 

78. Deveres do dono da obra

a)     Prestação do preço

A obrigação principal do dono da obra é a prestação do preço acordado. Na falta de cláusula ou de uso em contrário, o preço deve ser pago no acto da aceitação da obra (art. 1211º/2 CC).

b)     Colaboração necessária

Não constitui uma verdadeira obrigação, mas antes um dever de credor cuja violação faz incorrer o comitente em mora accipiendi (arts. 813º segs. CC).

c)     Aceitação da obra

A violação do dever de aceitar a obra faz incorrer o comitente em mora accipiendi e, eventualmente, a prestação do preço se vence na data em que a aceitação deveria ter sido efectuada (arts. 1211º/2, 805º/2-c CC).

Perante a recusa injustificada de aceitação, o empreiteiro poderá consignar a obra em depósito (arts. 841º segs. CC).

 

79. Direitos do empreiteiro

Perante o incumprimento de obrigações do dono da obra, ao empreiteiro cabe recurso à excepção de não cumprimento (arts. 428º segs. CC) ou à condição resolutiva tácita (art. 801º/2 CC), consoante as circunstâncias.

Direito de retenção: para garantia de pagamento do preço e de quaisquer indemnizações derivadas do incumprimento de deveres contratuais, o empreiteiro goza do direito de retenção sobre as coisas criadas ou modificadas, nos termos dos arts. 754º segs. CC. Este direito de retenção pode por força dos arts. 758º e 759º CC, incidir tanto sobre coisas móveis como imóveis.

 

80. Deveres do empreiteiro

a)     Realização da obra

O empreiteiro está adstrito a realizar uma obra, a obter um certo resultado (art. 1207º CC) em conformidade com o convencionado e sem vícios (art. 1208º CC). Em suma, o contrato deve ser pontualmente cumprido (art. 406º CC) e de boa fé (art. 762º/2 CC). Esta é a obrigação principal do empreiteiro.

O não cumprimento das obrigações referidas no art. 1208º CC, dá lugar a variadas sanções. O empreiteiro pode ser compelido à eliminação dos defeitos (art. 1221º CC) ou ficar sujeito à redução do preço (art. 1222º CC), à resolução do contrato (art. 1222º CC) ou a uma indemnização pelos danos causados (arts. 1223º e 1225º CC).

b)     Fornecimento de materiais e utensílios (art. 1210º CC);

c)     Conservação da coisa

O empreiteiro tem a obrigação de conservar a obra realizada até a entregar ao comitente. É um dever lateral que poderá emergir do contrato de empreitada, não por qualquer especificidade deste negócio jurídico, mas por o empreiteiro ficar adstrito a guardar a coisa que, mas tarde tem de entregar.

d)     Entrega da coisa

A entrega é efectiva ou simbólica. E como em regra, as despesas da entrega correm por conta do empreiteiro, na medida em que as despesas do cumprimento, salvo convenção em contrário, são suportadas pelo devedor.


Formação e execução do contrato

 

81. Consignação da obra

Em certos contratos de empreitada justifica-se que, da formação do contrato, se autonomiza a fase de consignação da obra, pois só a partir desse momento se poderão iniciar os trabalhos.

A consignação da obra, é o acto pelo qual o dono da obra (ou o seu representante) faculta ao empreiteiro os locais onde irão ser executados os trabalhos, bem como os materiais e plantas complementares do projecto que sejam necessárias para que se possa proceder à execução.

O prazo fixado para a execução da obra começa a contar-se, não da data da celebração do contrato, mas sim da consignação da obra, pois só a partir desta última o empreiteiro está em condições de executar os trabalhos a que se obrigou.

 

82. Alterações ao plano convencionado

No decurso da execução da obra pode o projecto inicial ser alterado. Se essas variações se limitarem a modificar o tipo ou a qualidade, a estrutura, o tempo ou o lugar de execução da obra, etc., denominam-se alterações.

a)     Alterações da iniciativa do empreiteiro

A regra geral está consagrada no art. 1214º/1 CC estabelece que o empreiteiro não pode fazer alterações ao plano convencionado, sem autorização do dono da obra (art. 406º/1 CC).

As disposições do art. 1214º CC, referem-se apenas às alterações ao plano convencionado, feitas por iniciativa do empreiteiro (não autorizadas, ou autorizadas ou aceites pelo dono). Quando sejam necessárias em virtude de certas razões objectivas, ou sejam exigidas pelo dono da obra, são aplicáveis as disposições dos arts. 1215º e 1216º CC.

As regras previstas no art. 214º CC, quanto às alterações sãos as seguintes:

-         Elas não podem ser feitas pelo empreiteiro sem autorização do dono da obra (art. 1214º/1 CC), não se reconhecendo àquele a faculdade de alterar unilateralmente a convenção estabelecida;

-         Se o empreiteiro as fizer sem autorização, a obra considera-se defeituosa, e sujeita quem a fez às sanções dos arts. 1221º segs. CC;

-         O dono da obra não está, porém, impedido de a aceitar com as alterações feitas pelo empreiteiro, sem ficar por isso obrigado a qualquer suplemento de preço ou a indemnização pelo dono da obra por enriquecimento sem causa (art. 1214º/2 CC).

b)     Alterações necessárias

É possível que, no decurso da execução, para evitar imperfeições da obra ou em consequência de direitos de terceiro haja necessidade de proceder a alterações ao plano convencionado (art. 1215º/1 CC). A necessidade de alteração pode ficar a dever-se a uma imperfeição ou uma insuficiência do plano não imputável a nenhuma das partes.

Verificando-se a necessidade da alteração, podem as partes chegar a acordo quanto às modificações a introduzir no contrato. Nesse caso estar-se-á perante uma modificação do contrato por mútuo consentimento (art. 406º/1 CC), que seguem os termos gerais (arts. 219º e 222º/2 CC).

A denúncia do contrato não será de aceitar sempre que o empreiteiro tenha dado início aos trabalhos de alterações da obra.

c)     Alterações exigidas pelo dono da obra

O art. 1216º CC, é uma das excepções ao disposto no art. 406º/1 CC, pois é um dos casos admitidos na lei em que se pode modificar um contrato mediante uma manifestação unilateral da vontade.

Estabelece o art. 1216º/1 CC dois limites às alterações impostas pelo dono da obra: o valor delas não deve exceder a quinta parte do preço estipulado, e não deve haver modificações da natureza da obra.

O direito de exigir alterações não é, todavia, ilimitado – o art. 1216º/1 CC, reduz o âmbito de aplicação deste direito, na medida em que o empreiteiro não fica adstrito, por um lado, a alterações que excedam no seu valor a quita parte do preço total convencionado e, por outro, alterações que impliquem uma modificação da natureza da obra.

Sempre que as alterações exigidas pelo dono da obra violarem o disposto no art. 1216º/1 CC, o empreiteiro pode recusar-se a realizar essas obras.

 

83. Obras novas e alterações posteriores à entrega

Obras novas ou trabalhos extracontratuais são aqueles que têm autonomia relativamente à obra prevista no contrato, ou que foram realizados depois da sua entrega (art. 1217º/1 CC).

São, por conseguinte, os trabalhos que constituem uma obra independente, ou que foram executados após a entrega da obra.

 

Extinção do contrato

 

84. Verificação, comunicação e aceitação da obra

Depois de concluída a obra, o empreiteiro deve avisar o dono que ela está em condições de ser verificada. O comitente vai, então averiguar se a obra foi realizada nas condições convencionadas e se não apresenta vícios (art. 1218º/1 CC).

A verificação a que se refere o art. 1218º/1 CC tem por finalidade permitir ao dono da obra assegurar-se pessoalmente de que esta foi executada nas condições convencionadas e sem vícios: e é operação distinta da fiscalização que o mesmo contraente pode exercer no decurso do contrasto, ao abrigo do art. 1209º CC. Mas ela interessa igualmente ao empreiteiro, pois que da verificação e da aceitação depende o vencimento do preço (art. 1211º/2 CC). Por isso a lei a considerou obrigatória para o dono da obra (art. 1218º/1 CC) e estabeleceu sanções para o caso de não se efectuada (art. 1218º/5 CC) embora não conceda ao empreiteiro o direito de exigir que o outro contraente a faça.

Nos termos do art. 1218º/5 CC, a falta da verificação ou da comunicação importa a aceitação da obra, sem reservas.

 

85. Transferência da propriedade da obra

No art. 1212º CC, pretende-se resolver supletivamente a questão da transferência da propriedade da obra e nele consagram-se dois regimes diversos, consoante se trata de coisas móveis ou imóveis.

No art. 1212º/1 CC estabeleceu-se regras para a determinação da propriedade no caso de empreitada de construção de coisa móvel. O n.º 2 do art. 1212º CC, estabelece as regras para a determinação da propriedade no caso de empreitada de construção de coisa imóvel.

 

86. Impossibilidade de cumprimento; risco

A impossibilidade superveniente de algumas prestações, contrariamente à impossibilidade originária (arts. 1227º/1 e 401º CC), não acarreta a nulidade, mas sim a extinção dos efeitos do contrato (arts. 790º/1 e 795º CC).

A impossibilidade superveniente tem de ser efectiva, absoluta e definitiva, e pode ser total ou parcial.

A impossibilidade efectiva contrapõe-se ao agravamento da prestação. A prestação é impossível se houver uma inviabilidade total nos termos de um padrão de conduta.

-         Impossibilidade absoluta, não pode ser realizada pelo empreiteiro, nem por terceiro;

-         Impossibilidade será definitiva, no sentido de a obra não pode ser realizada mais tarde;

-         Impossibilidade total, não tem qualquer especificidade, as dúvidas podem levantar-se a propósito da impossibilidade parcial.

Nos termos do art. 793º/2 CC o dono da obra pode resolver o contrato se não tiver, justificadamente, interesse no cumprimento parcial da obrigação. Só que, nesta hipótese, o empreiteiro tem direito a ser indemnizado pelo trabalho executado e despesas realizadas (art. 1227º, 2ª parte CC).

O risco vem consagrado no art. 1228º/1 CC. O princípio de que o risco corre por conta do proprietário da obra, aplica-se não só à obra, como também aos materiais nele a incorporar.

A perda ou deterioração da coisa importa a impossibilidade de cumprir a obrigação, e nesse caso aplicar-se-á, conjuntamente, a disposição do art. 1227º CC. Normalmente, porém, o empreiteiro não fica impossibilitado de cumprir, havendo apenas que resolver o problema do risco quanto ao perecimento ou deterioração da coisa.

A disposição do art. 1228º/2 CC – transferência do risco para o dono da obra, se este estiver em mora, quanto à verificação ou aceitação da obra – inspira-se no princípio geral do art. 807º/1 CC. Não seria efectivamente justo que o empreiteiro sofresse as consequências da perda da coisa ou da sua deterioração, se a não entregou por facto imputável ao dono dela.

 

87. Desistência do dono da obra

O dono da obra pode desistir da empreitada a todo o tempo (art. 1229º CC). Trata-se de uma excepção à regra do art. 406º/1 CC segundo o qual os contratos só podem extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes.

A desistência por parte de fundamento, é insusceptível de apreciação judicial e não carece de qualquer pré-aviso. A desistência tem eficácia ex nunc. Este direito do dono da obra não pode ser exercido pelos seus credores em acção sub-rogatória, mas já o poderá ser pelo síndico em caso de falência ou de insolvência (art. 1197º CPC).

Mas o comitente ao desistir da realização da obra, deverá indemnizar o empreiteiro das despesas e trabalhos realizados bem como do proveito que este poderia retirar da obra (art. 1229º CC).


Responsabilidade do empreiteiro

 

88. Responsabilidade civil

O empreiteiro é responsável não só pela violação dos deveres emergentes do contrato de empreitada, mas também por desrespeitar ilicitamente e com culpa direitos de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios (art. 483º CC).

A violação de deveres emergentes do negócio jurídico faz incorrer o empreiteiro em responsabilidade contratual, enquanto que o desrespeito de direitos de outrem ou de disposições legais destinadas a proteger interesses alheios dá origem à responsabilidade extracontratual.

O empreiteiro só é responsável se tiver culpa, há porém, que distinguir, a regra é a de que a culpa do empreiteiro tem de ser provada pelo lesado (art. 487º/1 CC), mas em caso de violação do contrato presume-se a sua culpa (art. 799º/1 CC).

Perante o incumprimento definitivo imputável ao empreiteiro, cabe ao dono da obra resolver o contrato e exigir uma indemnização (art. 801º/2 CC).

 

89. Responsabilidade contratual

No domínio da responsabilidade civil do empreiteiro tem especial interesse aquela que deriva da violação de deveres emergentes do contrato de empreitada.

O empreiteiro por força do contrato que o liga ao comitente, está obrigado a realizar uma obra (art. 1207º CC). A execução dessa obra deve ser feita em conformidade com o convencionado e sem vícios que lhe excluam o valor ou a aptidão para o uso ordinário ou o previsto no contrato (art. 1208º CC).

Perante o incumprimento definitivo imputável ao empreiteiro, cabe ao dono da obra resolver o contrato e exigir uma indemnização (art. 801º/2 CC).

Se a obra não foi entregue na data acordada, mas ainda o pode ser e o dono da obra mantém o interesse nessa prestação, há um simples retardamento ou mora. Neste caso, desde que indemnize o dono da obra pelos danos causados pelo atraso (purgação da mora).

 

90. Cumprimento defeituoso

Está-se perante cumprimento defeituoso, quando o empreiteiro entregou a obra no prazo acordado, mas esta não foi realizada nos termos devidos, isto é, o cumprimento não corresponde à conduta devida.

Na empreitada, o cumprimento ter-se-á por defeituoso quando a obra foi realizada com deformidades ou com vícios. As deformidades são as discordâncias com o plano convencionado. Os vícios são as imperfeições que excluem ou reduzem o valor da obra ou a sua aptidão para o uso ordinário ou o previsto no contrato (art. 1208º segs. CC ver também 1218º CC).

Os defeitos podem ser aparentes, são aqueles de que o dono da obra se deveria ter apercebido usando da norma diligência; os defeitos ocultos, não eram conhecidos do dono da obra e não eram detectáveis pelo bónus pater famílias.

Este critério objectivo é apreciado, atenta as circunstâncias de cada caso, na medida em que se deverá ter em conta, designadamente se o dono da obra era ou não um especialista.

O empreiteiro é responsável por todos os defeitos relativos à execução dos trabalhos ou à qualidade, forma e dimensão dos materiais aplicados, quer quando o contrato não fixe as normas a observar, quer quando sejam diferentes das aprovadas.

 

91. Exclusão da responsabilidade

A responsabilidade do empreiteiro pelo não cumprimento do contrato também será de excluir sempre que esta se fique a dever a causa de força maior, por força da aplicação dos preceitos relativos à impossibilidade do cumprimento e mora não imputáveis ao devedor (arts. 790º segs. CC).

Também é de admitir a exclusão da responsabilidade do empreiteiro, sempre que os defeitos da obra sejam conhecidos ou reconhecíveis pelo dono e este a tenha aceitado sem reserva (art. 1219º CC).

Por último, a responsabilidade do empreiteiro pelo atraso na realização ou pela recusa de entrega da obra é excluída sempre que ele recorrer à excepção de não cumprimento (arts. 428º segs. CC) ou ao direito de retenção (arts. 754º segs. CC) em razão do não pagamento das prestações do preço.

 

92. Denúncia dos defeitos

Mesmo que o comitente tenha conhecimento de que a obra padece de defeitos, pode aceitá-la com reserva. Quando o dono da obra a aceita com reserva dá a entender que pretende receber a obra, mas, ao mesmo tempo, denúncia os defeitos de poder exercer os direitos que lhe são conferidos nos arts. 1221º segs. CC.

A denúncia dos defeitos, no acto de aceitação, é válida, ainda que o comitente tenha realizado regulares fiscalizações no decurso da execução da obra, sendo já então os vícios aparentes ou notória má execução do contrato (art. 1209º/2 CC).

Sendo os defeitos ocultos, o dono da obra deve, no prazo de trinta dias após ter descoberto, denunciá-lo ao empreiteiro (art. 1220º/1 CC).

 

93. Eliminação dos defeitos

Perante a existência de defeitos, a lei concede ao dono da obra vários direitos, o primeiro dos quais exigir a sua eliminação.

A exigência de eliminação dos defeitos é uma forma de execução específica característica do contrato de empreitada; pretende-se exigir o cumprimento acordado (art. 1221º/1 CC).

Mas se os defeitos não puderem ser eliminados, cabe ao comitente o direito de exigir do empreiteiro a realização de uma obra nova (art. 1221º/1, 2ª parte CC). Justifica-se esta solução porque, se o dono da obra não obteve o resultado pretendido, o empreiteiro continua adstrito a uma prestação do facto positivo.

O empreiteiro não é obrigado a proceder à eliminação dos defeitos mesmo que viável, ou à realização de uma nova obra se as despesas inerentes forem manifestamente superiores ao interesse que o comitente daí retiraria (art. 1221º/2 CC).

 

94. Redução do preço

Se a obra foi executada com defeitos e estes não foram eliminados, ou a obra realizada de novo, tem o comitente direito de exigir a redução do preço acordado (art. 1222º/1 CC).

A redução do preço não corresponde a um ressarcimento dos danos, mas está em conformidade com a actio quanti minoris dos romanos em matéria de compra e venda.

O dono da obra não pode pedir cumulativamente a eliminação dos defeitos ou a realização de novo da obra e a redução de preço. São pedidos alternativos que poderão sem dúvida, ser requeridos em termos subsidiários.

A redução de preço, na falta de acordo em contrário, far-se-á segundo o preceituado no art. 884º CC para a compra e venda (art. 1222º/2 CC).

 

95. Resolução do contrato

O dono da obra só poderá exigir a resolução do contrato se, para além de não terem sido eliminados os defeitos ou realizada de novo a obra, tais defeitos tornaram a obra inadequada para o fim a que se destina (art. 1222º/1, 2ª parte CC). Deste último requisito (que a obra se torne imprópria para o uso normal ou previsto no contrato) não está dependente o direito de exigir a redução de preço.

Se o dono da obra, como consequência dos defeitos tiver perdido o interesse na prestação – art. 808º/2 CC – pode resolver o contrato. Mas se, pelo contrário, a obra defeituosa, apesar de não ser adequada ao fim a que se destina, for querida pelo comitente, a este somente caberá o direito de exigir a redução de preço. Os efeitos da resolução do contrato de empreitada regulam-se pelas regras gerais (arts. 432º segs. CC). Resolvido o contrato, o dono da obra fica exonerado da obrigação de pagar o preço e se já o tinha pago, pode exigir a sua restituição por inteiro (art. 289º CC).

 

96. Caducidade

O Código Civil nos arts. 1220º/1, 1224º e 1225º estabeleceu prazos curtos de caducidade para a denúncia dos defeitos da obra e para o exercício dos direitos que são conferidos ao comitente nos arts. 1221º segs. CC. Não foram estabelecidos prazos de prescrição, mas de caducidade que, por conseguinte, não estão sujeitos à interrupção nem à suspensão (art. 328º CC) e só poderão ser impedidos (art. 311º CC). Caso contrário, os direitos do dono da obra poder-se-iam protelar no tempo, com o inconveniente da insegurança jurídica que daí adviria para o empreiteiro.

Estes prazos de caducidade podem ser aumentados por via convencional mas, pelo menos quanto ao prazo estabelecido no art. 1225º/1 CC não é admitir a sua redução, porque isso iria afectar os direitos do dono da obra e, principalmente o interesse público na solidez dos edifícios e de outras construções destinadas a longa duração.


 

[15] Realizar certa obra.

[16] Falta da subordinação própria do contrato de trabalho.